Le rendement brut affiché dans les annonces ne veut pas dire grand-chose. Voici la méthode que nous utilisons avec nos clients investisseurs.
Le rendement brut, c'est le loyer annuel divisé par le prix d'achat. C'est le chiffre qu'on vous montre. Le problème, c'est qu'il ignore à peu près tout ce qui coûte de l'argent.
Pour obtenir un rendement net, il faut retrancher : la taxe d'habitation et les taxes locales, les charges non récupérables, l'assurance, les frais de gestion, une provision pour travaux, et surtout la vacance locative.
Notre règle de prudence : provisionner un mois de vacance par an, même sur un bien bien placé. Sur douze mois de loyer, cela retire déjà plus de 8 % du revenu.
Il faut ensuite intégrer les frais d'acquisition, qui s'amortissent sur la durée de détention. Un bien gardé trois ans et un bien gardé quinze ans n'ont pas du tout le même rendement réel.
Un bon dossier locatif à Casablanca se situe aujourd'hui entre 4 et 6 % net. Au-delà, méfiance : il y a généralement une raison, et elle est rarement bonne.
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